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突发!首套房贷利率上浮40%,贷100万利息多付45万!

2018-03-23 17:00:10  来源:泰和房产网  点击()  我要评论(0)

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近日,央行行长周小川表示,未来低利率或将告一段落。
今天传来一个重磅消息:有城市宣布首套房贷利率最高上浮40%!这也就意味着贷款100万利息就要增加45万,信贷宽松时代真的已经逝去!
与此同时,贷款难、贷款严,贷款不够用将成必然,消费贷、信用贷买房都是行不通了。多重信号都在告诉我们一个信号:现在不买房,以后买房更贵:
1、狠!又一城宣布上调房贷利率,首套房贷利率最高上浮40%;
2、央行透露:房贷利率与成本、风险需同步上升;
3、现在不买房,以后买房更贵。那么首套房贷利率到底还有多少上升空间?
一、东莞首套房贷利率最高上浮40%,贷款100万利息增加45万
近日,东莞建设银行信贷部工作人员表示很“头疼”,建行的一、二手房贷业务基本暂停,2016年积压的房贷到现在还没有完全放款,业务具体什么时候重开还需要等待通知。
东莞的房贷利率到底上浮了多少?银行额度紧张到了什么程度?看完数据,令人发指。
据搜狐焦点东莞站报道,目前东莞最新房贷利率如下:
首套房贷利率:光大银行首套房贷款利率上浮40%;广发银行首套房贷款利率上浮30%;中国银行、农业银行、东莞银行、兴业银行和东莞农商行等五家银行首套房贷款利率已上浮25%,建设、工商、渤海、邮储等四家银行首套房贷款利率上浮20%;招商、平安、华夏、浦发等四家银行利率普遍上浮15%。
二手房方面,除平安银行未实施“三价合一”外,其余各大银行已根据要求实行新规,但由于银行额度紧张,多家银行已暂停二手房贷款业务。
商业公寓利率上浮了35%,现在办理贷款很有可能要3个月或是半年才能放款。

房贷利率持续上浮,现在买房要多花多少钱?
以贷款100万、利率4.9%、等额本息还款来计算,还款总额191万元,月均还款5307元;
若利率上浮20%,在同等条件下,还款总额为213万元,月均还款5918元,30年需多还银行利息22万。
若按照利率上浮40%计算,还款总额236万元,月均还款6559元,30年需多还银行利息45万。
对于房贷利率上浮,业内人士分析认为,2018年信贷收紧是大概率事件。现在处于金融去杠杆时期,信贷收紧;另一方面,银行放款时间延长,对开发商的资金链也是个严格考验,房企资金回笼压力不小。

二、央行副行长:房贷利率与成本、风险需同步上升

央行副行长潘功胜也在两会记者会上表示,商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。
在这方面,人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。
未来房贷利率的走势,可以说是购房者当下最关注的事了。
对此,潘功胜表示:商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。
这意思就是说,银行也是商业机构,当资金面趋紧、存款端利率上升时,在房地产市场风险加大的部分地区以及相关客户,银行需要房贷利率与成本和风险上升同步。
另外,据融360报告分析,今年两会中政府工作报告中说到,不再设定 M2 增速目标, 而强调松紧适度。说明未来 M2 增速或有可能保持低增长的态势, 反而更加注重利率等方面的价格调控。
此外,最近银监会的新闻发布会中提到“抑制居民杠杆率”,而我国的个人住房贷款占居民贷款的主要部分,所以可看出,目前监管层面对房贷已不是从前的鼓励态度。
而银行方面,3月份美联储加息的可能性极大,我国央行极有可能随之公开市场操作来调节利率, 彼时银行的资金成本会随之上升,必然也会从房贷利率方面进行弥补。
而且, 随着“租购并举”的房地产政策实行,租房产品的政策红利开始显现,各大银行资金往租房贷款方面分流, 这就会间接削弱了购房贷款方面的供给能力。因此接下来,银行房贷利率极有可能会继续上浮。
三、首套房贷利率还有多少上升空间
据权威机构数据显示,2018年2月全国首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。以现在全国首套房贷平均利率5.46%贷款100万元、30年等额本息还款计算,仅利息就需要偿还约为103.50万元,而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元,一年内利息支出多了21.74万元。

实际上,本轮全国房贷利率上涨行情始于去年一季度。而从2017年4月初开始,全国首套房平均利率开始缓慢上升,到了5月份上升幅度开始加大,一直持续到11月份上升幅度才稍有缓解。未来一线城市房贷利率增速会略小于二三线城市。
未来中国房贷还有多少上升空间?
我们认为,房贷利率再次回落至前期历史低位是不可能了。至于将来还有多少上升空间,恐怕不容低估。
首先,尽管房贷利率已经连续跳升,但与历史高位相比,当前的房贷利率并不算很低,2月全国首套房贷款平均利率为5.46%。而2014年上半年,房贷利率曾经突破7%。
与此同时,前些年大家把钱都存在银行里,银行的融资成本很低,而现在都买理财产品、货币基金等,银行获得资金的成本早已大幅提升,所以房贷利率向下调整的空间几乎没有。
再者,包括美联储在内的全球央行都在通过加息和缩表来降杠杆,就连一直喜欢量化宽松的欧洲和日本央行也停止了放宽货币的计划,采取观望姿态。而一旦国内外游资选择离开中国,那么我国央行也只能被迫再次收紧货币。
实际上,我国央行也提出了调降房地产杠杆,严控系统性风险。我国的监管部门甚至把银行表外业务、委托贷款、信托等渠道流向房地产领域的资金都给堵住了。我们预计,今年流向房地产的利率只升不降,而流向实体经济的贷款利率将实行“差别化”对待。
最后,国内CPI出现快速上升,预示着今年通胀压力不容小觑,而如果CPI再次持续上涨,那么央行就不得不考虑要作加息选项了,因为如果不加息,会导致更多的银行存款流失,银行可贷资金不足,届时不要说发放房贷,而是没钱可以投放了。
目前来看,石油等国际大宗商品已经涨了很久,而新一轮输入性通胀正在升温,CPI突破3%可能性很大,预计今年下半年我国央行加息的可能性很大,届时房贷利率也会进一步提升。
面对房贷利率呈现上升趋势,很多专家疾呼不要误伤刚需阶层。
首套房贷利率连续上涨14个月,这让大批先前购房者大呼吃不消。
鉴于未来房贷利率还有一定上涨空间,所以刚需购房者也应该尽可能采取一切方法,把该享受到一切利率优惠政策都享受到,尽量减少在利率成本上的负担。这样才是避免购房置业时惨遭误伤的好办法。
本周全球货币政策进入关键节点,目前国内外一致预期美联储加息成为大概率事件。如果确如市场预期,中国的货币政策组合将会发生什么变化呢,央行在公开市场操作利率和存贷款基准利率方面的将会有什么样的调整呢?
对公开市场操作利率的判断
关键问题一:中国央行或将提高逆回购利率
本周四凌晨,美联储将决定3月是否加息。从目前的经济层面和市场预期来看,加息基本板上钉钉。以史为鉴,我们首先回顾去年美联储加息和央行的货币政策。2017年3月美联储加息25BP,中国央行公开市场逆回购净回笼200亿元,另MLF操作投放3030亿元,逆回购和MLF利率均上调10BP。此外,在加息前的3月7日,央行曾续作MLF1940亿元。2017年12月的美联储加息次日,央行逆回购净回笼1900亿元,并提前超额续作2880亿元MLF对冲两日后到期的1870亿元。我们认为,本次美联储加息后央行方面仍会选择跟随,具体原因在后文阐述,不过,本次与2017年在加息信号的释放方式上可能存在差异。

上周公开市场MLF超额续作,本次跟随加息信号很可能通过逆回购利率来释放。上周(3月12日至3月16日)央行公开市场操作共投放3775亿元,其中逆回购净投放2400亿元,此外周五超额续作1年前MLF,操作利率均保持不变。我们认为,从公开市场操作工具组合来说,央行可能将通过OMO逆回购利率操作体现政策信号。在稳增长和去杠杆目标保持不变的背景下,央行可能将延续放量和加价的“量价分离”的政策组合,加息当日通过逆回购操作净投放基础货币。在2017年两次上调公开市场利率时,央行之所以通过提高MLF利率体现这一信号,主要原因可能是MLF到期与加息节点一致的缘故,加息信号并非一定要通过MLF利率调整来体现。本次MLF到期时间相对较早,从央行方面考虑无需推迟至本周再加息续作MLF,而美联储加息时间距下一次MLF到期尚早,因此中国加息的政策信号很可能只通过逆回购利率的调整来释放,而MLF利率可能在下一次续作时进行补调。

关键问题二:中国央行跟随加息的必要性
我们认为,本次美联储加息决议后,中国央行跟随上调逆回购利率有一定的必要性,主要从国际货币政策环境和经济基本面两个角度阐述。
国际货币政策环境方面,主要应当考虑全球货币政策协调和中美利差因素。从全球货币政策方向上看,美国已经进入加息周期,欧洲、日本也在逐渐退出宽松货币政策,全球主要经济体的货币政策方向比较一致,全球货币政策正常化的趋势相对明显。3月初新任美联储主席鲍威尔发表证词中表达了对渐进加息偏好,并提到了2018年将加息3-4次的可能性,上周三德拉吉发表讲话表示对未来的通胀更有信心。对于中国来说,货币政策的国际协调是一个很重要的问题,顺应全球货币政策正常化大势可能是一个更好的选择,因为货币政策的分歧将对中美利差与人民币汇率波动产生直接的影响。目前人民币对美元的汇率处于阶段性高点,但从贸易数据、外汇占款等数据的变化来看,经常账户顺差以及资本账户并没有产生明显逆转的信号。而美元处于低位,下行空间有限,美联储加息后可能走强,因此人民币汇率的高位状态需要中美货币政策一致性来稳定。2017年底至今,中美利差逐渐减小,鉴于中美利差与人民币汇率具有很强的联动性,维持相对稳定的中美利差是比较重要的,因此中国货币政策与全球货币政策周期相协调,对于国债市场、外汇市场的稳定可能更有好处。
2018年以来,包括中国在内的全球主要经济体的复苏趋势更加明显。从最新数据来看,美国非农就业超预期,失业率保持4.1%的低位,工业产出增长强劲,制造业复苏明显;欧元区GDP和CPI、PPI等数据与预期持平并保持稳定。国内经济表现良好,2018年前两个月的工业生产和投资表现亮眼,消费零售增长强劲。国际经济复苏带动我国出口增速大幅提高,没有受到贸易保护主义的明显影响,体现了全球经济复苏的相互拉动作用。在供给侧结构性改革和全球经济同步复苏的带动下,我国2月通胀水平明显提升至2.9%,因此顺势上调公开市场利率更加有必要。

关键问题三:加息幅度可能扩大
我们预测本次央行加息幅度较上次更大,可能重回10BP。对央行加息的预期主要在两个方面,是否加以及加多少。在前一个问题上市场预期相对一致,我们在前文也已做出比较详细的分析,认为央行大概率跟随加息,提高公开市场逆回购利率。本次加息节点最大的看点在于,央行提高逆回购利率的幅度是多少。2017年3月和12月,央行两次跟随美联储加息,分别提高公开市场操作利率10BP和5BP。2017年12月央行仅提高5BP的主要原因是对经济下行压力仍然较大的担心,以及当时中美利差相对较高。相对来说,本次加息时间节点对应的基本面环境明显好转,同时最近3个月美债收益率上行幅度较大,中美利差需要修复,因此利率提高5BP可能与基本面不协调,也不利于利差修复。此外,美国基本面强势,美债利率存在继续上行的压力,从中美利差的角度看,不排除央行提高利率超过10BP的可能。

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